❌ОШИБКА: Инвестиции в квартиры под сдачу в аренду. Как вложить 5 миллионов рублей?



Как я и обещал, друзья, сегодня мы поговорим о заработке на аренде квартир и на дивидендах. Возьмем "чистые" дивиденды в 3.5% в долларах США после выплаты налогов. Это уже мощный плюс - поскольку по аренде квартир налоги зачастую не платятся. И активная политика государства по "обелению" арендных доходов может сильно удивить владельцев недвижимости, когда им насчитают штрафы и пени.

Пройдемся по некоторым комментариям, авторы которых по старинке утверждают, что это - лучший способ зарабатывать на капитале.

Сергей уверен, что на инвестициях можно заработать меньше, чем на квартире. При этом считает, что для инвестиций нужны миллионы. Да, друзья, возможно, это сюрприз, но чтобы зарабатывать на капитале - нужен капитал. И для пассивного дохода 500$ в месяц или 32500 рублей "прямо сейчас" нужно около 170 тысяч $. Но ведь и квартиру вы не купите за 100 рублей - на нее тоже нужны миллионы.

Например, беглый анализ ставки аренды на сервисе "Яндекс.Недвижимость" в Москве показывает окупаемость не менее 14 лет. И чем ближе к центру - тем окупаемость выше. 14 лет - это ставка аренды около 6.3% в год сложными процентами без учета инфляции.

Александр уверяет, что можно купить квартиру за 5 миллионов рублей и получать аренду 35 тысяч рублей в месяц. К сожалению, мой анализ показывает, что за 5 миллионов рублей можно купить лишь однушку. А за 35 тысяч рублей сдаются уже трешки. И цена трешек - от 7 миллионов рублей. И получается лишь 5.65% в рублях "грязными" - до налогов, амортизации и т.д.

Для однушки ставка аренды 26 000 рублей 6.3% - та сама, которую мы с вами оценили по ставке окупаемости квартир. Это наглядно демонстрирует несостоятельность мечт о 10% доходности с аренды.

Я не специалист в недвижимости Москвы. Но в Кирове ставки близки к этим - 4-6% в рублях.

Друзья, это МЕНЬШЕ, чем по облигациям или в банке!

Хорошо. Быть может сработает аргумент с ростом цен на недвижимость? Как уверяет Глеб квартира дорожает по мере инфляции валюты. Смотрим на динамику цены с 2000 года. В рублях действительно до 2008 года был бурный рост. Но сейчас даже рублевые цены находятся НИЖЕ докризисного уровня. В долларовых ценах динамика еще более плачевная.

Да, те, кто купил квартиру в 2000 году в принципе приумножили свой капитал: цена метра выросла с примерно 600$ до примерно 2700$ или в 4.5 раза. Но акции могли бы принести куда больше денег! Скажем, 3M COMPANY приумножила бы ваш капитал в 4.9 раза в долларах. А с учетом дивидендов - в 5.9 раза. И при этом вы могли бы получать сейчас очень неплохие дивиденды на вложенный капитал!

Да, есть мнение, что в акциях "выше риск". Рынок может упасть - и такое было с 2000 года дважды: два крупных кризиса! Но почему вы думаете, что недвижимость не может обрушиться на 50%? Рынок упал на 50%, а доллар вырос на 50% - формально вы ничего не потеряли в рублях, а в долларах - потеряли. Причем временно, до восстановления рынка.

В случае с недвижимостью произошло то же самое, просто это незаметно. Доллар уже не стоит 30 рублей, но разве рублевые цены на квартиры выросли в 2 раза? Статистика показывает, что нет!

Помните об этом, друзья!

Удачи в инвестициях!

Читайте меня также:
✓ Телеграм -
✓ Яндекс.Дзен -
✓ Инстаграм -

Автор: Александр Князев

На моем канале регулярно публикуются видео на тему инвестиций в акции, прогнозы по акциям, влоги о финансовой грамотности и инвестиционном мышлении, мотивирующие видео и т.д. Если вы хотите стать успешным инвестором, добиться успеха и финансовой независимости - присоединяйтесь!

#инвестиции #деньги #успех #акции #бизнес

Материалы не являются инвестиционными рекомендациями, а содержащиеся в них комментарии не должны быть восприняты как руководство к действию.
инвестиции инвестиции в недвижимость
128 комментариев
Couch Potato
таким "инвесторам" уже ничего не докажешь. у них с рождения есть влажная мечта купить десяток квартир в Москве, а затем не вставая с дивана зарабатывать на них миллионы. они вынашивали эту мечту десятилетиями и поэтому никакие статьи, доказательства и аргументы уже не смогут их переубедить. в их мире цены на жильё постоянно растут, рубль укрепляется, цены на аренду бьют рекорды, рядом с их недвижимостью стоят очереди из арендаторов, а с самими квартирами ничего и никогда не может случится, ведь это "самое безопасное вложение, не то что ваши акции и облигации". я уже давно перестал спорить с этими сектантами
Алексей Медведев
Совершенно согласен. Вкладывать в недвижимость уже не выгодно, заявляю это официально, т.к. сам работаю риелтором по Москве и Московской области и ещё торгую на бирже около 4 лет. Для того чтобы купить выгодно квартиру вы или сами должны хорошо понимать в недвижимости, или у вас должен быть знакомый риелтор который знает кто продает квартиру срочно и где есть хороший дисконт, как то так🤔
TheVitekua
Давайте менять попугаев. Какой p/e у квартиры и акций?
matlex100
Посмотрел видео Александра, продал квартиру, ушел на фондовый рынок.
Sergey
Если капитал большой, то в качестве диверсификации можно рассмотреть. Но тут напрягает морока с поиском арендаторов, ремонтом и т.п. Пассивным доходом уже не назовёшь. Можно конечно отдать в управление агенству, но тогда прибыль будет копеечной. Уж лучше тогда вклад или облигации, если сумма большая.
Валерия Крюкова
Александр очень бы хотелось увидеть ваши подсчёты что выгодней купить квартиру,взять ипотеку или снимать квартиру и реинвестировать в акции ??
an 65
Всё правильно 👍
Сергей ГОРБАЧЕВ
Александр расскажите пожалуйста про ETF фонд RUSE ,стоит ли в него инвестировать? Какие есть плюсы и минусы?
DIMA naitt
Посмотрите видео Николая Мрочковского,он на недвижимости делает 20-40% годовых. Вот удалец.
Дмитрий Владимирович
Несмотря на явные ++ акций, выберут квартиру под сдачу те, у кого условно "слабые нервы", кто не может удержать на долгосроке открытыми позиции в случае кризиса и высокой волатильности рынка, у кого поедет "крыша" от скачков его депозита на экране монитора. Эти "инвесторы" за три секунды переведут деньги на карту от продажи акций. С квартирой это гораздо сложнее, волатильность низкая и мозг как бы отдыхает, так как получить сумму с квартиры можно раз в месяц от арендатора, за 1-2 месяца, если заложить квартиру в ипотеку, за 1-6 месяцев, если продать. Тут каждый должен тщательно оценить свои силы, нервы и риски. Идеально иметь оба инструмента.
SubachevY
Сдача квартиры в аренду привлекает тем, что ты ежемесячно получаешь конкретную сумму (около 5-6% годовых) и имеешь сам капитал (стоимость квартиры), которым можно воспользоваться при продаже. Есть ли какие-то настолько же стабильные акции, которые приносят стабильный ежемесячный доход (без сильной волатильности) не в долгосрочной перспективе, а именно в текущий момент?
TriAngle
Все правильно сказал. Лайк.
The last hope
Некоторые ещё и покупают квартиры в пригородах, там где нет и не будет инфраструктуры, и ценность со временем будет только уменьшаться
Андрей Смирнов
На 170 т.$ у меня в городе можно купить 3 квартиры однушки и сдавать от 25 т.р/мес., а в сезон больше (город-курорт). Итого 75 т.р./мес. грубо говоря. Почему рассматривается только Москва? Да, простои бывают, ремонты делать надо, а как же? Можно вообще посуточно сдавать, уже как минимум в 2 раза плата вырастает. Да, это не пассивный доход, приходится побегать, но ведь и фондом нужно управлять, а не просто набрать акций и ничего не делать, например та же ребалансировка портфеля. Кто ее делает, если сам не знаешь? Значит надо быть специалистом.

И второе, купил квартиру - она твоя. Нет, конечно, ее могут забрать, за долги например, или революция какая. Риски есть, но малые. Но квартира ТВОЯ и контроль над ней твой. А вот акции - это ведь доля чужого бизнеса по-сути, не контролируемая тобой никак.
Bot
7% от жилой недвижки вполне реально
Андрей Логинов
раз в жизни квартиру купить таки стоит чтобы получить свои 260к от государства в виде вычета
GremlinX
Почему учитываются только диведенды? Так же можно учитывать то, что акции в перспективе своей растут, квартиры конечно тоже, но не в таких объемах, согласитесь?
Максим Хорлуков
более того, я даже просчитал вариант, что допустим если чз год, имея 3 миллиона, у меня встанет вопрос купить 2-х комнатную квартиру в Екатеринбурге, я выберу вариант снять квартиру, а данную сумму инвестировать на 5-7 лет.
Anders Hoel
Так кому сдавать то, людям или козлам.
Станислав
Спасибо за грамотную аналитику ! Лайк !
Sergius
Недвижимость надёжнее всё же. Рынок может обвалиться и долго не восстанавливаться, особенно если какой-нибудь мега-кризис будет с перекройкой мировой политической карты. А недвига даже после распадов государств останется.
Spanky Ham
Впервые за 11 лет валютные активы банков перестали покрывать их пассивы в валюте. Опасен ли этот «разрыв» для валютных вкладчиков и чем банки будут расплачиваться с клиентами в случае падения рубля?


С января активы банков (кредиты, инвестиции в ценные бумаги, счета в других банках и т. д.) в иностранной валюте перестали полностью покрывать валютные пассивы (вклады, кредиты, привлеченные на межбанковском рынке и у ЦБ, и др.). На это обратил внимание Центробанк — такое происходит впервые за 11 лет статистики, которую публикует регулятор. И «разрыв» в валютном балансе с начала года только вырос. Так, на 1 февраля обязательства банков в валюте достигали 310,8 млрд долларов, а активы — 309,5 млрд. К марту «дыра» увеличилась до 1,6 млрд долларов, на начало апреля она составляла уже 2,4 млрд. На 1 мая валютные активы банков составляли 309,6 млрд долларов, данных по пассивам ЦБ не предоставил. Это плохо: в случае резкого ослабления рубля банкам придется дополнительно закупать валюту на рынке по менее выгодному курсу, чтобы расплачиваться с валютными вкладчиками.
Serhei Artuh
Не знаю как в России, но в Украине если есть недвижимость до 150 квадратов, можно работать по упрощенной системе налогообложения, и платить всего 5 % налог.
В таком случаи задача квартиры уже более привлекательная.
Николай Попов
Согласен
Петр Черкасов
Спасибо за Ваши видео!
Для выборки было бы актуально рассматривать Сочи! 5 лет окупаемости и цены за долларом подтягиваются. ( посуточная сдача отдыхающим)
Александр Ефремов
Самое печальное во всем этом, то что тот кто начал сейчас...доберется до приличных доходов с инвестиций лет так через 20. понятно, что наши дети будут уже обеспечены и в достатки. а так хочется все и сразу=)будем радоваться за детей=)
София Носова
Я вижу не верным сравнивать бизнес - посуточная аренда квартир и инвестиции пассивные. Так же можно сравнить любой другой бизнес с фондовым рынком, но зачем? это разные вещи. Комментатор был не прав конечно, поэтому ролик и набрал столько комментариев)
Артем Петров
Меня тоже честно говоря немного утомляет вера "только" в недвижимость. Доводы такие: "это реальный актив, он не когда не обанкротится, можно передать детям!!!" и т.д. Мое мнение такое, недвижимость должна составлять 20-25% портфеля. Соответственно при цене квартиры 2-2,5 млн рублей, общий капитал должен составлять 10 млн. Вот та сумма при которой можно позволить себе купить квартиру (с учетом ее низкой доходности). Блин даже ОФЗ и то большую доходность дают...
1mosow
2 минуты
Dav 96 Mars
В банке Вам не дадут займ для инвестирование в фондовый рынок, а вот для покупки недвижки для сдачи в аренду дадут. Если грамотно использовать бизнес-модель, к примеру, купить большую однокомнатную квартиру (от 45 м^2), разделить её на 2 квартиры-студии и сдавать, то такой займ Вы получите. И начнёте получать профит от капитала, который для акций Вы бы формировали лет 15.
Виктор Глазков
Давно так думал. Но играть на бирже тоже не всякий сможет. Риск высок. Стабильности нет. Защиты инвесторов. Квартплата растёт а аренду не повышаешь квартирантам.
Андрей Прохоров
нормально подобраная квартира легко приносит 6% годовых с аренды, если очень постараться, то 7% и даже больше (есть варианты когда на вторичке делают оч хороший дисконт от цены продажи). + даже на таком застойном рынке как нынешний, она в цене растет на 3-5% в год. Поэтому при сдаче в аренду и по факту продажи квартиры ты легко получаешь 10% годовых если у тебя есть хоть немного мозгов, я тебе это как практик говорю. У ликвидных квартир простоев не бывает, максимум несколько недель за несколько лет. И да, налог 4% в расчете учтен, страховка тоже. А в банке 7,5% в лучшем случае + деньги могут там просто пропасть
Sergey Lavrov
Если и инвестировать в недвижку, то только в коммерческую, и желательно в Москве, где спрос в отличии от регионов менее волатильный.
Пудов Максим
Привет Александр, спасибо за видео. Почему в примерах со сдачей недвижимости ты не затрагиваешь тему комерческой недвижимости? Что если купить 3-х комнатную квартиру на 1 этаже, и переделать её в комерческую? Есди с умом подойти к вопросу, оформить документы, сделать ремонт, сдавать еще и кухню, в хорошем районе под офисы или магазин должно пойти
Артём Нартов
На всякий случай - однушку в Москве за 30 сдают уже давно и всем, трешка не нужна. С трешки многие уже получают - 60-80 тысяч, причем это квартиры не в центре. Просто квартира сдается 2 человекам - каждый по 15 скидывается и однушка уходит за 30, цены это реальные. Не защищаю конечно идей инвестиций в жилые квартиры, по мне так акции выгоднее,Ю но цены такие есть в Москве, это не миф.
Nerub 210
ну тут от региона еще зависит, у нас можно купить однушку например за 1.3млн и сдаються они от 13до15тыс без ку. считай 10% без учета налогов и тд. Ну и все таки недвижка. Захотел продал, захотел живи, сдал и тд. Как доп заработок считаю неплохо. и да стоимость с годами тоже будет рости- как квартиры так и аренды ее.
Сергей Иванов
а если считать реинвестирование арендной доходности?))
Я сдаю квартиру стоимостью 2.000.000 рублей за 15. 000 в месяц и откладываю эти деньги на вклад под 7% годовых.
Через 10 лет у меня будет квартира + банковский вклад на сумму 2.600.000 рублей. Как Вам такая математика?
Виталий
Блин, просто покупайте зарубежом. Доход в евро. Естественно все сложнее и нужно рассматривать каждый вариант, но я к тому, что не надо ограничиваться одной страной или городом.
Ant Talantus
В принципе согласен. По крайней мере на устоявшихся крупных емких недвижимости (Москва, Питер и др. крупные города) доход от сдачи квартир в аренду всегда был ниже процентов по депозитам. Я уж не говорю махинации Наебулиной и Сечина в 2014 году , которые просто УКРАЛИ у всего населения страны ПОЛОВИНУ их капитала (квартиры, депозиты и пр.) и продолжают красть половину дохода (арендная плата в 30 тыс рублей до махинации, эквивалентная 1000 долл тогда, сейчас равна 500 долл). Конечно, если искать недооценённые рынки, то можно заработать. Также есть страны, где спрос на жильё очень высок, крынки на подъеме и арендная плата соответственно также очень высока (например Австралия). Но, в целом, выгоднее продать инвестиционное жильё и вложить средства в более ликвидные (и прибыльные) активы.
Evgeniy P
Мне вообще порой кажется что инфляция и девальвация рубля вообще никак не связаны, трейдеры никак особо не реагируют на это. Почему? Рубль 3 года примерно на 65 стоит, а з 3 года цены во сколько там выросли в стране? на 30%? Почему это игнорят трейдеры? А в долларах выросли ну на 5-6%... или можно считать это огромной форой рублю и скоро реально жесткое снижение?
Nikolay KRD
В 2000 купил квартиру за 1200$ сейчас она стоит 32000$ прирост 26.5 раз плюс все это время квартира в аренде. Что скажешь чудо аналитик
Spanky Ham
СМИ: в регионах предложили лишить господдержки «недостаточно бедных»


СМИ: в регионах предложили лишить господдержки «недостаточно бедных»

Чиновники в ряде регионов не видят смысла платить пособия тем, кто может прокормиться с помощью огорода

Фото: Александра Мудрац/ТАСС

Бедные граждане, имеющие огород или свободную жилплощадь, могут прокормиться с их помощью и не нуждаются в государственных пособиях. К таким выводам пришли чиновники из Татарстана, Кабардино-Балкарии, Приморского края, Липецкой, Ивановской, Нижегородской, Новгородской и Томской областей в рамках реализации пилотного проекта по снижению числа малоимущих, выяснили «Известия». О предварительных итогах первого этапа пилотного проекта по снижению уровня бедности говорится в отчетах региональных властей, направленных в Минтруд.

Так, одним из шагов к снижению уровня бедности региональные власти считают корректировку критериев нуждаемости, следует из отчетов. По мнению некоторых из них, необходимо прекратить платить пособия тем, кто может без них обойтись, а оставшиеся деньги направить на помощь действительно бедным гражданам.



В Ивановской области чиновники выделяют группу «ленивых» бедных, «которые, имея дополнительное имущество, не умеют или не хотят им воспользоваться в целях повышения своего благосостояния (продать, сдать в аренду либо, если это земельный участок, использовать его как дополнительный источник продуктов питания)».



В Томской области считают необходимым скорректировать правительственное постановление о том, что стоит учитывать при определении дохода семьи. К существующим критериям стоит добавить кредиты, доходы от садоводства и огородничества, а также стоимость аренды жилья, указано в отчете региона.

Комменты :
-Просто замечательно! Исходя из этого, инвалидов, проживающих в частных домах ( в деревнях), к примеру, и соответственно, имеющих, прилегающий к дому участок, но по состоянию здоровья, не имеющих возможности на нем работать, нужно лишать пенсии по инвалидности.

Или еще пример: инвалид имеет еще одну жилплощадь, оформленную на него, но в которой проживает его взрослый ребенок с семьей, тоже, нужно лишить пенсии. Пусть сдает квартиру в аренду, а семья ребенка, пусть берет ипотеку! Профит и государству и банку!



Так, одним из шагов к снижению уровня бедности региональные власти считают корректировку критериев нуждаемости, следует из отчетов



Ну кто бы сомневался, что распоряжение по борьбе с бедностью, будет истолковано чиновниками, именно так! По другому, в нашей стране и быть не может!

-Как и следовало ожидать, проект по снижению уровня бедности вылился в игры с методикой подсчёта бедных. Имеешь шесть соток в 150 км от города? Расти картоху, и плевать, что на проезд больше потратишь и вообще спина больная. Живёшь в двухкомнатной квартире? Сдай одну студенту, ещё и жить веселее будет. А томичи вообще красавцы, предложили кредиты в доход посчитать
-Ударим по бедности железным кулаком партии ! Ура товарищи !

-Каждому россиянину для существования достаточно 3-х квадратных метров жилья. Всё, что превышает данный размер - можно сдавать в аренду, также по 3 квадрата на человека. Это ж сколько дохода smile:o !!! Бедность как явление вообще исчезнет в стране!!!

-это только начало.

скоро и пенсии будут платить из принципа "выдавать только нуждающимся".

То есть копите вы себе на пенсию , а вам потом говорят: "мы тут посовещались с товарищами и не видим необходимости выплаты вам пенсии так как вы и так нормально проживёте".



это всё пока кажется преувеличением, но лет через 5-7 всё так и будет.
Роман Горовых
Имею для сдачи квартиру при покупке вложил 1.6ляма через год сдали стала стоить 1.8ляма сдал 15т.р в. Мес. Плюс не забывай вместе с арендой каждый год квартира вырастает в цене мин на 5% , а за 14лет и аренда увеличится и того среднее 13-14% в кармане. Просто не люлите что сдача квартиры это минус.
Serge L
Саша! Знаком ли тебе блогер Наталия Закхайм? Видел ли ее плэйлисты? Заглядывал ли на ее канал "Богатая мама"? Если нет, то рекомендую поинтересоваться. А потом выпустить очередное видео. Успехов тебе в инвестировании!
benjamin frankls
Тут важны разные факторы, если к примеру хата вам досталась по наследству, то выгоднее ее просто сдать и не париться. Если у Вас есть бабки на полную стоимость квартиры, то с одной стороны можно купить и сдавать, но с другой выгоднее просто открыть палатку с пивом и хлебом, и через пять лет у вас будет сеть и куча бабла, как пример. Отдавать дяде свои бабки на акции стремновато, биржа это не просто организация, это предприятие которое направлено на отъем денег у бедных, и поверьте мне любую контору можно поставить раком одним нажатием на кнопку, тупо заговор ;)
Vladimir Skvortsov
Не надо сравнивать инвестирование и сдача в аренду. Не надо покупать 3 комнатную, 1 хватит и будет уже больше чем ваши 5-6 %. Большой нюанс, инвестируя в квартиру, по любому все останутся при своих, а вот по акциям, как вы упомянули, риск волатильности, это мелочь, компания может обанкротится. Не надо сравнивать падения цен на квартиры и падения акций, акции падают быстрее и чаще, а квартиры в большей части растут(если держать валюту в долларах то ничё не упадёт). Есть уйма вариантов как вытащить больше денег за аренду(к примеру разбив их на студии и т.п), и это на много выгодней и спокойней чем смотреть как порой в кризис -50% от депозита можно увидеть. Как по мне, до того момента, когда на балансе инвестиционного портфеля есть сумма, меньше чем стоимость квартиры, надо инвестировать в акции, как образовался капитал на квартиру, надо покупать квартиру, но при этом продолжать инвестировать в акции(оставшейся суммой). Топлю за квартиры по демографической причине, численность населения всегда растёт и потребность жилья и спрос на жильё всегда будет расти, кто бы что не говорил.